Ausstellung von Gebäude-Energieausweisen

Sie wollen Ihr Haus verkaufen, oder vermieten –  Sie haben ein Mehrfamilienhaus und wollen eine Wohnung vermieten.

Wir erstellen – kostengünstig – einen Energieausweis für Ihre Immobilie nach der gültigen Energieeinsparverordnung.

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Energieausweise – gesetzlich geregelt

 Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertig gestellt wurden, brauchen den Energieausweis ab dem 1. Juli 2008, neuere Wohngebäude ab Anfang 2009.

 Der Energieausweis enthält auf vier Seiten die wesentlichen Angaben zum Gebäude, das „Energie-Label“ sowie leicht verständliche Vergleichswerte und Modernisierungsempfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen. Damit ersetzt der Energieausweis nicht eine fundierte Beratung zur Sanierungsplanung; er kann nur einen Sanierungsbedarf aufdecken und erste Hinweise auf Sanierungsmaßnehmen liefern.

 Energieausweise haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Sie dienen (lediglich) der Information und ziehen keine unmittelbaren Rechtsfolgen nach sich, also auch keine Sanierungsverpflichtung für Gebäude mit hohem Energiebedarf.

 Energieausweis – Varianten und Verfahren

Die energetische Qualität eines Gebäudes kann entweder durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Bedingungen oder durch die Auswertung des witterungsbereinigten Energieverbrauchs ermittelt werden.

 Verbrauchsorientierter Energieausweis

Bezieht sich der Energieausweis auf den Energieverbrauch, so wird dieser für die Heizung und die zentraleWarmwasserbereitung ermittelt und als Energieverbrauchskennwert in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben.

 Diese kleine Sparversion des Energieausweises fällt vergleichsweise preiswert aus, hat jedoch wenig Aussagekraft. Denn der Verbrauch kann je nach Nutzer enorm schwanken – ein Haushalt mit Senioren, die den ganzen Tag zuhause sind und die einen größeren Wärmebedarf haben, zeigt ein ganz anderes Heizverhalten als z. B. ein berufstätiger Single, der die ganze Woche beruflich unterwegs ist.

 Diese Variante ist auf Betreiben der Wohnungswirtschaft in die EnEV aufgenommen worden, um kostenintensive Untersuchungen zu vermeiden. Zur Ermittlung des Energieverbrauchs werden Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen oder andere „geeignete Verbrauchsdaten“ herangezogen, die auf sachgerecht durchgeführten Verbrauchsmessungen beruhen.

Bedarfsabhängiger Energieausweis

Wesentlich aussagekräftiger ist der bedarfsabhängige Energieausweis. Hier werden bauphysikalische Eigenschaften, vorhandene Heizungstechnik, Wärmeverluste und –Zugewinne berücksichtigt. So lassen sich sinnvolle Sanierungsmaßnahmen ableiten.

Auf der Grundlage von Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (z.B. standardisierten Klimadaten, Innentemperaturen, inneren Wärmegewinnen und Nutzerverhalten) wird ein „objektiver“ Ener­giebedarf berechnet, der – gerade weil er das Nutze« verhalten ausblendet – – nicht mit dem realen Verbrauch übereinstimmt. Die Ermittlung des Energiebedarfs berücksichtigt also die energetische Qualität von Gebäudehülle und Anlagentechnik und ist daher eine anspruchsvolle Aufgabe.

Eckdaten zum Energieausweis

  • Besitzer von Häusern mit weniger als fünf Wohnun­gen und Immobilien, die vor 1977 gebaut wurden, benötigen den „Bedarfsausweis“.

  • Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten und solchen, deren Wärmeschutz nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 verbessert wurde, können sich Eigentümer auch nach dem 30. August 2008 frei entscheiden.

Bewertung

Die Möglichkeit, einen Energieausweis „per Ferndiagnose“ allein über Verbrauchsdaten und ohne Inaugenscheinnahme durch den Energieausweisaussteller ausstellen zu können, hat dem Energieausweis viel Kritik eingebracht, was durch die Medien noch geschürt wurde.

In beiden Verfahren kann der Eigentümer die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten bereitstellen. Auch wenn der Aussteller diese Angaben seinen Berechnungen nicht zugrunde legen darf, soweit sie begründeten Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben, bestehen hier deutliche Manipulationsmöglichkeiten.

Ein „guter“ und aussagekräftiger Energieausweis, aus dem sich auch begründete Modernisierungsempfehlungen ableiten lassen, setzt immer die Bestandsaufnahme am Objekt voraus. In vielen Fällen wird er „Nebenprodukt“ einer Energieberatung sein, deren eigentliches Ziel die Reduzierung von Energiekosten ist und nicht die bloße Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht.

Bedeutung des Energieausweises im Markt

Potenzielle Mieter oder Käufer können sich den Energieausweis vom Gebäudeeigentümer vorlegen lassen. Der Eigentümer ist allerdings nicht verpflichtet, den Energieausweis von sich aus aktiv ins Verkaufs- oder Vermietungsgespräch einzubringen. Ebenso muss er keine Kopie übergeben. Bei Grundstücksverkäufen sollte spätestens der Notar auf den Energieausweis hinweisen, denn er hat gleichermaßen die Interessen von Käufer und Verkäufer zu vertreten. Ein Gebäude mit guten Werten im Energieausweis wird also wahrscheinlich besser zu verkaufen bzw. zu vermieten sein als ein Gebäude mit schlechten Energieeffizienzwerten. Folglich wird auch vom Markt her eine Nachfrage nach Energieausweisen entstehen.

 Andererseits hat der Gesetzgeber mit dem Energieausweis ein ziemlich stumpfes Schwert geschaffen. Ein Manko ist die eingeschränkte Aussagekraft des verbrauchsabhängigen Verfahrens, in dem sich das Nutzerverhalten niederchlägt. Wer als Bewohner bei offenen Fenstern heizt, treibt so den berechneten Energieverbrauch in die Höhe und zieht den Wert der Wohnimmobilie nach unten. Eine weitere Schwäche ist die mangelnde Kontrolle der Angaben. Handwerker und Ingenieure dürfen die Pässe ausstellen, nachdem ihnen die Eigentümer die entsprechenden Angaben übermittelt haben.

 Die Aussteller sind nicht verpflichtet, das Gebäude selber in Augenschein zu nehmen. Das bietet Möglichkeiten, einen Energieausweis missbräuchlich „schön zu färben“. Im Extremfall verzichtet ein Billig-Anbieter im Internet gleich auf jegliche Kontrolle. So könnten Energiepässe ausgestellt werden, ohne dass verlässliche Nachweise, wie zum Beispiel die Kopie einer Heizkostenabrechnung, vorgelegt werden. Diese Verfah­rensschwächen werden sich herumsprechen und drohen die Wertschätzung des Energieausweises zu schädigen.

 Gerade dann aber sollten handwerkliche Energieberater bereit stehen, die ihren Kunden hochwertige und aussagekräftige Ausweise erstellen. Oftmals wird nicht die formale Pflicht im Vordergrund stehen, sondern die fundierte Analyse und Maßnahmenplanung zur Sanierung und Energiekosteneinsparung.

  

Vertrauen ist gut – Vorsicht ist besser!

 Wer ohne Berechtigung einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, handelt gemäß §27 der Energieeinsparverordnung ordnungswid­rig. Dies kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden.

  • Energieausweisaussteller haften für Ihre Beratungsleistung. Regressansprüche können insbesondere auch dadurch entstehen, dass Energieausweisaussteller als Sachverständige bei der Beantragung von Fördergeldern im Gebäudesanierungsprogramm der KfW-Förderbank auftreten können. Inhaltliche Fehler oder die fehlende formale Kompetenz des Energieausweisausstellers könnten zu einer Rückforderung bereitgestellter Fördergelder führen.

    Anerkennung von Ausstellern

Eine besondere Anerkennung von Energieausweisausstellern gibt es nicht! Der Gesetzgeber hat hierfür weder Kompetenzen noch Zuständigkeiten geschaffen.

Wer nach eigener Einschätzung alle Anforderungen erfüllt, wird letztlich „auf eigenes Risiko“ am Markt tätig. Eine Überprüfung der formalen Berechtigung, Energieausweise auszustellen, kann allenfalls nachträglich vor Gericht erfolgen – etwa im Streitfall aufgrund der Beschwerde eines Mitbewerbers oder eines Kunden.

    Von der Pflicht zur Kür – vom Wert der Beratung

Energieausweisaussteller aus dem Handwerk stehen also im Wettbewerb mit Akademikern, insbesondere der freien Berufe bzw. aus Architektur- und Ingenieurbüros. Auch Energieversorger, Stadtwerke und größere Unternehmen der Wohnungswirtschaft bieten die Erstellung von Energieausweisen an.

Einen Überblick verschafft die Aussteller-Datenbank der dena (Deutsche Energie Agentur), in der qualifizierte Fachkräfte registriert sind, die einen gesetzlichen Energieausweis erstellen können.

Für den verbrauchsabhängigen Ausweis finden sich Online-Angebote im Internet, die konkurrenzlos billig sind -aber auch keine vernünftige Modernisierungsplanung erlauben